Autor: Easy House/ data publikacji: 5.05.2023
Jakie roszczenia przysługują nabywcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady rzeczy sprzedanej i nienależytego wykonania umowy w przypadku zakupu wyodrębnionego lokalu? Jaką rolę odgrywa tu wspólnota mieszkaniowa – oczekiwania versus rzeczywistość?
W obowiązującym porządku prawnym nabywcy wyodrębnionego lokalu – zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego – przysługuje szereg roszczeń chroniących jego interes prawny na wypadek wystąpienia wad rzeczy sprzedanej. Zaliczamy do nich:
Szczegółowe omówienie opisanych uprawnień kupującego to bez wątpienia zagadnienie wymagające osobnego opracowania, dlatego w tym artykule poprzestaniemy na ich skatalogowaniu.
Roszczenia, o których mowa, jedynie incydentalnie dotyczą wad prawnych – zwykle związane są z wadami fizycznymi nabywanych lokali. Stanowią indywidualne roszczenia nabywców przysługujące im wobec sprzedawców. Wadą w lokalu może być obarczona np. wewnętrzna instalacja, izolacja termiczna, elementy wykończeniowe czy stolarskie. Na pozór sprawa wydaje się mało skomplikowana, jednakże czy jest tak w rzeczywistości? Nie do końca. Pamiętać bowiem należy, że nabywając lokal stanowiący nieruchomość, którego prawo własności zostało wyodrębnione w obszarze nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budynkami wielolokalowymi, a więc w reżimie podlegającym regulacjom ustawy o własności lokali, nierozerwalnie wraz z prawem własności lokalu kupujący nabywa udział w opisanej nieruchomości o bazowym charakterze – jest to tak zwana nieruchomość wspólna. Nie istnieje prawna możliwość nabycia odrębnego lokalu (w ramach budownictwa wielolokalowego) bez wspomnianego udziału. Z kolei ów udział niesie za sobą uprawnienie w postaci prawa współwłasności tejże nieruchomości wspólnej, z prawem do korzystania zarówno z niej, jak i znajdującej się w jej obrębie infrastruktury.
Jak łatwo sobie wyobrazić, owa infrastruktura również może zostać obarczona wadami. I logiczny wydawałby się wniosek, że skoro ustawodawca powołał wspólnotę mieszkaniową jako zorganizowaną zbiorowość mającą za zadanie realizować proces gospodarowania nieruchomością wspólną, która należy do wszystkich tworzących ją właścicieli lokali, uprawnienia związane z przywróceniem prawidłowego stanu elementów nieruchomości wspólnej winny przysługiwać wspólnocie mieszkaniowej.
Nic bardziej mylnego. Źródłem przedmiotowych roszczeń jest bowiem umowa sprzedaży lokalu, którą nabywca zawiera ze sprzedawcą. Wspólnota mieszkaniowa znajduje się zatem poza kręgiem podmiotów uprawnionych i zobowiązanych w przedmiocie realizacji postanowień kontraktowych. Co za tym idzie, podmiotem mającym prawo żądać od sprzedawcy usunięcia wady powstałej w obrębie nieruchomości wspólnej jest tylko i wyłącznie nabywca lokalu. W dodatku, logicznie rozumując, jedynie w zakresie determinowanym wartością posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Tak stanowią przepisy, z takiego założenia wychodzą również sądy oraz doktryna – i to w sposób jednolity i niebudzący żadnych wątpliwości. Ustawodawca od kilku lat zapowiada zmiany w przepisach nadające wspólnotom uprawnienia do samodzielnego dochodzenia omawianych roszczeń. Ale jak dotąd kończy się wyłącznie na zapowiedziach.
W ten sposób docieramy do jednego z bardziej złożonych problemów, z jakimi borykają się właściciele tworzący wspólnoty mieszkaniowe. Mianowicie: w jaki sposób dochodzić skutecznie roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji czy też odszkodowania w związku z wadliwością elementów nieruchomości wspólnych? Jak łatwo sobie wyobrazić, problem ten występuje bardzo często, niejednokrotnie wiąże się z różnego rodzaju komplikacjami, znacznie utrudnia gospodarowanie nieruchomością wspólną i ostatecznie zwykle skutkuje wysokimi kosztami prac naprawczych.
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła wystąpić wobec sprzedającego (dewelopera, inwestora) z którymkolwiek z omawianych roszczeń dotyczących elementów nieruchomości wspólnej, należy przeprowadzić złożony, długotrwały oraz wymagający opieki prawnej proces. Jego pierwszym i zasadniczym elementem jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na przyjęcie przez wspólnotę w drodze umów przelewu wierzytelności indywidualnych uprawnień właścicieli w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji lub dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży lokalu. Przedmiotowa uchwała winna zawierać również zapisy dotyczące zobowiązania zarządu lub zarządcy wspólnoty do podjęcia działań związanych z realizacją opisanych obowiązków, a także do podjęcia działań w zakresie wezwania zobowiązanego do dobrowolnego wykonania ciążących na nim obowiązków, a ostatecznie do podjęcia działań prawnych w zakresie dochodzenia nabytych roszczeń na drodze postępowania sądowego. Na marginesie dodać należy, że projekt wspomnianej umowy przelewu wierzytelności winien stanowić załącznik do wskazanej uchwały.
Skuteczne podjęcie opisanej powyżej uchwały zobowiązuje zatem zarząd lub zarządcę do przedsięwzięcia działań w zakresie zawierania umów przelewu wierzytelności pomiędzy właścicielami a wspólnotą. Wartość przeniesionych uprawnień w postaci sumy udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli, którzy zawarli ze wspólnotą owe umowy, determinuje zakres uprawnień wspólnoty do dochodzenia przedmiotowych roszczeń. Ów zakres uprawnień zostanie omówiony w osobnym opracowaniu dotyczącym rodzajów roszczeń. Upoważnienie zarządu lub zarządcy do podjęcia działań prawnych przeciwko sprzedawcy, wyrażone w formie uchwały, oraz uprawnienia przeniesione w drodze zawieranych umów cesji stanowią podstawę do podjęcia kroków prawnych wobec zobowiązanego.
Złożoność opisywanego powyżej procesu powoduje, że wspólnoty często nie podejmują działań w omawianym zakresie, przerzucając na właścicieli ciężar finansowy związany z usuwaniem wad elementów nieruchomości wspólnej. Bardzo często zdarza się również, że podejmowane przez wspólnoty działania, ze względu na brak należytego doradztwa, obarczone są szeregiem błędów. To z kolei bywa wykorzystywane przez sprzedawców, którzy widząc wadliwość tychże działań, pozostają bierni wobec zgłaszanych roszczeń. W skrajnych przypadkach błędy popełnione przy realizacji opisanego procesu skutkują niepowodzeniami w postaci niekorzystnych dla wspólnot wyroków sądowych.
Ze względu na konieczność zachowania szeregu szczegółowych warunków formalnych w procesie przygotowania dokumentacji wspólnoty planującej podjęcie działań prawnych wobec sprzedawcy lokali, zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa majątku wspólnego oraz indywidualnego, jak i w celu ochrony członków zarządu przed konsekwencjami potencjalnie popełnianych błędów w sprawowaniu tejże funkcji, wspólnota winna skorzystać z profesjonalnej obsługi administracyjnej wraz z kompleksową opieką prawną specjalistów posiadających doświadczenie w obsłudze wspólnot lokalowych oraz prowadzących opisane procesy.
Podziel się tym artykułem:
Zgłoś usterkę
Formularz kontaktowy
* pola obowiązkowe
Współpracuj
z Easy House
Masz pytania lub wątpliwości?
Zadzwoń lub napisz do nas – chętnie odpowiemy.
Easy House / © 2022 / Polityka Prywatności
Designed by BOLDshift.io
