Autor: Easy House/ data publikacji: 14.03.2022
W ujęciu prawnym wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali wyodrębnionych jako nieruchomości lokalowe stanowiące przedmiot prawa własności tychże właścicieli, a elementem spajającym owo zrzeszenie są posiadane przez nich udziały w nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa – podstawa prawna
Nieruchomość wspólna, o której wspomniano wcześniej, stanowi obszar funkcjonowania wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, zaś podstawowym dokumentem regulującym zasady funkcjonowania oraz prawa i obowiązki jej członków jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Wspólnoty mieszkaniowe a spółki kapitałowe
Wspólnoty mieszkaniowe to nierzadko podmioty o pokaźnym majątku i rozbudowanej strukturze właścicielskiej, które obracają znacznymi środkami finansowymi, opracowują corocznie plany gospodarcze, przewidują gromadzenie i wydatkowanie środków finansowych o znacznych wartościach. Wspólnoty mieszkaniowe – na podstawie przepisów prawa regulujących ich funkcjonowanie w obrocie prawnym – wykazują znaczące cechy korporacyjne, tożsame z zasadami funkcjonowania spółek kapitałowych. Posiadają bowiem organy reprezentacji, organizują zgromadzenia tworzących je właścicieli, którzy swoje uprawnienia i obowiązki związane z członkostwem we wspólnocie realizują w oparciu o wartość posiadanych udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej, podejmując decyzje w formie uchwał właścicieli.
Status prawny wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnoty mieszkaniowe to znaczący dla gospodarki krąg podmiotów – są liczne i operują znacznymi majątkami, ale niestety działają przy tym, w zakresie dotyczącym zasad funkcjonowania korporacyjnego, właściwie bez kompleksowej regulacji prawnej. Przepisy obowiązujące w tej materii wymagają stosowania wielu analogii i często pozostawiają nazbyt dużą przestrzeń do interpretacji. Wywołuje to niekorzystny stan niepewności prawnej oraz utrudnia funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, paraliżując działania zarządów poprzez wywoływanie przeszkód natury czysto formalnej.
Co z KRS i osobowością prawną?
Pośród wielu mankamentów treści obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali całkowicie niezrozumiała pozostaje kwestia braku regulacji obejmujących wspólnoty obowiązkiem rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym wraz z nadaniem im osobowości prawnej z chwilą rejestracji, na kształt spółdzielni czy też fundacji i stowarzyszeń. W tej chwili bowiem odpowiedź na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa posiada osobowość prawną, brzmi: nie.
Problemy…
Brak regulacji dotyczących obowiązku rejestracji wspólnot mieszkaniowych prowadzi w praktyce do szeregu wątpliwości, głównie w zakresie prawidłowego określania ich nazewnictwa, co ma doniosłe znaczenie na przykład w kontekście uczestnictwa wspólnot w procesach sądowych. Zarządy wspólnot wielokrotnie napotykają ponadto trudności w wykonywaniu czynności w ich imieniu przed urzędami i instytucjami ze względu na brak możliwości skutecznej weryfikacji uprawnienia konkretnych osób do występowania w imieniu danej wspólnoty. Nie istnieje bowiem żaden rejestr wskazujący na sposób oraz formę reprezentowania wspólnot oraz skład osobowy organów reprezentacji lub jej formy (zarząd osobowy czy też funkcjonalny). W efekcie nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy zarządom odmawiana jest możliwość wykonania określonej czynności, np. odbioru awizowanej korespondencji pocztowej, lub dane czynności wykonywane są wadliwie, niosąc za sobą ryzyko uznania ich za nieważne w ujęciu prawnym.
…i rozwiązanie
Powyższy stan rzeczy, polegający na niedoskonałości regulacji prawnych dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, powoduje, iż wspólnoty – zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa majątku wspólnego oraz indywidualnego, jak i w celu ochrony członków zarządu przed konsekwencjami potencjalnie popełnianych błędów w sprawowaniu tejże funkcji – winny korzystać z profesjonalnej obsługi administracyjnej wraz z kompleksową opieką prawną specjalistów posiadających doświadczenie w obsłudze wspólnot lokalowych.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House/ data publikacji: 07.03.2022
Czy stosowne zapisy ustawy o własności lokali dają narzędzia prawne, by wspólnoty mieszkaniowe mogły dochodzić roszczeń finansowych wobec tych, którzy nie regulują opłat eksploatacyjno-remontowych? Na ile rozwiązania legislacyjne związane z tym zagadnieniem mają zastosowanie w praktyce?
Zapisy art. 16 ustawy o własności lokali
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048): „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Początkowe kontrowersje
Wyszczególniony powyżej zapis w początkowych latach obowiązywania ustawy wzbudzał sporo wątpliwości w zakresie procesu dochodzenia roszczeń finansowych wspólnot mieszkaniowych wobec właścicieli lokali z tytułu nieregulowanych opłat eksploatacyjno-remontowych, o których mowa w treści art. 14 i następnych ustawy o własności lokali. Taki stan rzeczy wynikał z faktu, że sądy nierzadko odmawiały wspólnotom prawa do skutecznego prowadzenia postępowania egzekucyjnego, które obejmowałoby licytację lokalu właściciela w oparciu o tytuł wykonawczy uzyskany w procesie o zapłatę. Sądy uznawały bowiem, że za właściwy w takim wypadku należy uznać tryb dochodzenia roszczeń wspólnoty, o którym mowa w treści art. 16 ustawy.
Realne utrudnienia dla wspólnot
Taki kierunek interpretacji omawianego przepisu znacząco utrudniał wspólnotom proces skutecznego dochodzenia roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, w którym często jedynym działaniem gwarantującym realizację spłaty długu jest właśnie egzekucja z nieruchomości lokalowej. Ów stan rzeczy nakładał bowiem na wspólnotę obowiązek podjęcia uchwały właścicieli, w której treści nadawali oni zarządowi uprawnienie do dochodzenia roszczeń wraz z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości lokalowej zadłużonego właściciela, w sytuacji gdy nie powinna budzić żadnych wątpliwości interpretacyjnych okoliczność, że dochodzenie roszczeń finansowych wspólnoty wobec dłużników jest czynnością nieprzekraczającą zakresu czynności zwykłego zarządu, a więc zarówno może, jak i powinna być realizowana przez zarząd wspólnoty bez dodatkowego upoważnienia właścicieli nadanego w formie uchwały. Co więcej: samodzielne, niemotywowane dodatkowo przez właścicieli dochodzenie zadłużeń na rzecz wspólnoty winno być traktowane jako obowiązek zarządu, a brak dbałości w tej materii bez wątpienia stanowi naruszenie obowiązków członków zarządu wobec wspólnoty, mogące po ich stronie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą za wyrządzoną wspólnocie szkodę w postaci wartości niedochodzonych, utraconych, należnych roszczeń finansowych.
Jak praktyka zweryfikowała teorię
Obecnie opisany powyżej kierunek interpretacyjny przepisu art. 16 ustawy o własności lokali wydaje się bez wątpienia nieaktualny. Wspólnoty mieszkaniowe, dochodząc roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, uzyskawszy tytuł wykonawczy uprawniający do dochodzenia przedmiotowych długów na drodze postępowania egzekucyjnego, mogą skutecznie, bez konieczności wykazywania stosownego umocowania zarządu, wnioskować o zajęcie i prowadzenie egzekucji z nieruchomości lokalowej dłużnika. Tym samym zapis art. 16 ustawy dotyczący długotrwałego zalegania z zapłatą przez właściciela lokalu (wyszczególniony na wstępie) wydaje się być przepisem martwym, nie znajdującym zastosowania w praktyce.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House / data publikacji: 04 lutego 2022
Zbliżająca się wiosna mobilizuje miłośników jednośladów do ich odkurzenia, naoliwienia i ogólnego przygotowania do sezonu. Szczęśliwi ci, którzy mają gdzie „przezimować” swój rower. Co jednak z mieszkańcami, którzy marzą o posiadaniu roweru, ale nie mają gdzie go przechowywać?
Gdzie trzymać rower w mieszkaniu?
Nikogo chyba nie trzeba przekonywać, że aktywność fizyczna jest bardzo ważna dla naszego zdrowia – jazda na rowerze to jedna z jej najpopularniejszych form. Ale składowanie roweru w małym mieszkaniu czy na balkonie bywa uciążliwe i niekomfortowe, a nie wszyscy mają do dyspozycji komórki lokatorskie czy ogólnodostępne wózkarnie. Istnieje jednak sporo możliwości rozwiązania tego problemu. We wspólnocie mieszkaniowej wiele zależy od jej członków i zarządu oraz oczywiście od możliwości przestrzennych i technicznych, by wydzielić strefę lub pomieszczenie z części nieruchomości albo zainstalować stojaki czy wieszaki rowerowe.
Pomysły na przechowywanie rowerów
Wybór, jaki w tym zakresie proponują nam producenci, jest szeroki. W ofercie mnóstwa firm znajdziemy np.:
Tak rozbudowany wachlarz asortymentu sprosta różnym oczekiwaniom i potrzebom mieszkańców osiedli. Wbrew pozorom bowiem w większości budynków wielorodzinnych istnieją możliwości wygospodarowania przestrzeni do zamontowania chociażby wieszaków rowerowych, na których można swobodnie, nie utrudniając innym korzystania z nieruchomości, pozostawić swój rower.
Trzymanie rowerów w części wspólnej – ograniczenia i możliwości
W sytuacjach, gdy część wspólną, którą można byłoby przeznaczyć na miejsce do przechowywania rowerów, do tej pory wykorzystywano inaczej, potrzeba uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na zmianę przeznaczenia tej części nieruchomości. Można też rozważyć wynajęcie takiej przestrzeni lub nawet dzierżawę pojedynczego wieszaka czy stanowiska, dzięki czemu wspólnota odniosłaby korzyści finansowe, a właściciel roweru – miejsce do wyłącznego użytkowania.
Zalety zewnętrznych stojaków na rowery
Warto także zastanowić się nad postawieniem zewnętrznych stojaków rowerowych lub garaży, jeśli przestrzeni jest wystarczająco dużo. Ich obecność ułatwia rowerzystom wejście do mieszkania bez konieczności taszczenia ulubionego jednośladu przez klatkę schodową i ryzykowania tym samym przetarcia ścian oponami.
Dodatkowe stojaki rowerowe mogą również zwiększać szanse, że część mieszkańców przesiądzie się z czterech na dwa kółka – z korzyścią zarówno dla środowiska, jak i samej wspólnoty, która zyska na atrakcyjności osiedla oraz zdrowiu i zadowoleniu mieszkańców.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House / data publikacji: 28 lutego 2022
Dysponowanie balkonem przeznaczonym do wyłącznego użytkowania przez właściciela mieszkania niejednokrotnie warunkuje wybór własnego M. W jakim zakresie balkon, a dokładnie jego elementy składowe, należy do właściciela lokalu, a nad czym sprawuje pieczę wspólnota?
Kto odpowiada za remont balkonu
Posiadanie balkonu to niewątpliwie wartość dodana dla użytkownika mieszkania. Służy on do wypoczynku, organizacji przestrzeni zielonej, a czasem jako miejsce do przechowywania przedmiotów. Pytanie, które pojawia się najczęściej, brzmi: kto jest odpowiedzialny za jego remont – właściciel lokalu czy wspólnota? W samych przepisach prawa trudno znaleźć na nie odpowiedź, ale z pomocą przychodzą wyroki sądowe i interpretacje przepisów, z których wynika, że wspólnota odpowiada za płytę balkonową i jej izolację, jako części wspólne budynku, a za nawierzchnię, którą balkon jest wyłożony (płytki, deski tarasowe), właściciel lokalu. Balustrady i barierki również zostały zakwalifikowane do części wspólnych nieruchomości, chyba że regulaminy i statuty wspólnot stanowią inaczej i ta kwestia została uregulowana wewnętrznie.
Jak cieszyć się własnym balkonem…
Korzystanie z balkonu i przestrzeni w jego obrębie to bardzo indywidualna kwestia. Jednym służy on do zrelaksowania się po ciężkim dniu pracy: czerpią radość z pielęgnowania zieleni, dekorują go donicami z kwitnącymi roślinami, ustawiają leżaki. Inni zaś wykorzystują balkon bardziej użytkowo, powiększając przestrzeń mieszkania i susząc na nim bieliznę czy magazynując zawadzające we wnętrzu przedmioty. Każdy czerpie z niego pożytek zgodnie z indywidualnymi potrzebami i oczekiwaniami.
…i nie wadzić sąsiadom
Najważniejsze jednak, by używając balkonu w dogodny dla nas sposób, nie utrudniać innym korzystania z nieruchomości. Warto przewidzieć takie scenariusze jak ten, gdy podczas zbyt obfitego podlewania roślin doniczkowych niechcący zabrudzimy sąsiadowi z dołu suszącą się bieliznę, lub kiedy rozpalając grilla, przypadkowo zadymimy sypialnię dziecka sąsiadów. Mimo że balkon stanowi zewnętrzną część nieruchomości, należy z niego korzystać jak z innych przestrzeni wspólnych. Montaż pergoli czy talerzy anten satelitarnych może być uciążliwy dla posiadaczy sąsiednich balkonów, bo np. zabiera im światło dzienne czy zasłania widok z okna. Dlatego w trosce o dobre relacje z sąsiadami, warto spytać, czy planowane przez nas zmiany na balkonie nie będą dla nich problematyczne.
Co należy uzgodnić z zarządcą wspólnoty
Warto też wspomnieć o kilku kwestiach, które wymagają uzgodnienia z zarządcą wspólnoty. Przykładowo montaż jednostki zewnętrznej klimatyzatora może ingerować w części wspólne (uszkodzenie izolacji płyty balkonowej czy ściany poprzez dokonanie odwiertu na przeprowadzenie instalacji). To samo dotyczy montażu markiz, zadaszeń czy przegród. Tak więc tego typu zmiany lepiej omówić najpierw z osobą odpowiedzialną za stan techniczny budynku.
Balkon w przestrzeni życia we wspólnocie jest istotnym elementem społecznym i pozytywnie oddziałuje na dobrostan ludzi: pozwala porozmawiać z najbliższymi sąsiadami bez wychodzenia z mieszkania, jego szczęśliwi posiadacze mogą popijać kawę na świeżym powietrzu i korzystać z ładnej pogody albo zapewnić sobie intymną przestrzeń do poczytania książki i zrelaksowania się przy dobrej muzyce. W wielu miastach przestrzeń ta została doceniona przez urzędy gmin, które corocznie organizują konkursy na najpiękniejszy balkon.
Podziel się tym artykułem:
Zgłoś usterkę
Formularz kontaktowy
* pola obowiązkowe
Współpracuj
z Easy House
Masz pytania lub wątpliwości?
Zadzwoń lub napisz do nas – chętnie odpowiemy.
Easy House / © 2022 / Polityka Prywatności
Designed by BOLDshift.io
