Autor: Easy House/ data publikacji: 14.03.2022
W ujęciu prawnym wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali wyodrębnionych jako nieruchomości lokalowe stanowiące przedmiot prawa własności tychże właścicieli, a elementem spajającym owo zrzeszenie są posiadane przez nich udziały w nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa – podstawa prawna
Nieruchomość wspólna, o której wspomniano wcześniej, stanowi obszar funkcjonowania wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, zaś podstawowym dokumentem regulującym zasady funkcjonowania oraz prawa i obowiązki jej członków jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Wspólnoty mieszkaniowe a spółki kapitałowe
Wspólnoty mieszkaniowe to nierzadko podmioty o pokaźnym majątku i rozbudowanej strukturze właścicielskiej, które obracają znacznymi środkami finansowymi, opracowują corocznie plany gospodarcze, przewidują gromadzenie i wydatkowanie środków finansowych o znacznych wartościach. Wspólnoty mieszkaniowe – na podstawie przepisów prawa regulujących ich funkcjonowanie w obrocie prawnym – wykazują znaczące cechy korporacyjne, tożsame z zasadami funkcjonowania spółek kapitałowych. Posiadają bowiem organy reprezentacji, organizują zgromadzenia tworzących je właścicieli, którzy swoje uprawnienia i obowiązki związane z członkostwem we wspólnocie realizują w oparciu o wartość posiadanych udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej, podejmując decyzje w formie uchwał właścicieli.
Status prawny wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnoty mieszkaniowe to znaczący dla gospodarki krąg podmiotów – są liczne i operują znacznymi majątkami, ale niestety działają przy tym, w zakresie dotyczącym zasad funkcjonowania korporacyjnego, właściwie bez kompleksowej regulacji prawnej. Przepisy obowiązujące w tej materii wymagają stosowania wielu analogii i często pozostawiają nazbyt dużą przestrzeń do interpretacji. Wywołuje to niekorzystny stan niepewności prawnej oraz utrudnia funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, paraliżując działania zarządów poprzez wywoływanie przeszkód natury czysto formalnej.
Co z KRS i osobowością prawną?
Pośród wielu mankamentów treści obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali całkowicie niezrozumiała pozostaje kwestia braku regulacji obejmujących wspólnoty obowiązkiem rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym wraz z nadaniem im osobowości prawnej z chwilą rejestracji, na kształt spółdzielni czy też fundacji i stowarzyszeń. W tej chwili bowiem odpowiedź na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa posiada osobowość prawną, brzmi: nie.
Problemy…
Brak regulacji dotyczących obowiązku rejestracji wspólnot mieszkaniowych prowadzi w praktyce do szeregu wątpliwości, głównie w zakresie prawidłowego określania ich nazewnictwa, co ma doniosłe znaczenie na przykład w kontekście uczestnictwa wspólnot w procesach sądowych. Zarządy wspólnot wielokrotnie napotykają ponadto trudności w wykonywaniu czynności w ich imieniu przed urzędami i instytucjami ze względu na brak możliwości skutecznej weryfikacji uprawnienia konkretnych osób do występowania w imieniu danej wspólnoty. Nie istnieje bowiem żaden rejestr wskazujący na sposób oraz formę reprezentowania wspólnot oraz skład osobowy organów reprezentacji lub jej formy (zarząd osobowy czy też funkcjonalny). W efekcie nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy zarządom odmawiana jest możliwość wykonania określonej czynności, np. odbioru awizowanej korespondencji pocztowej, lub dane czynności wykonywane są wadliwie, niosąc za sobą ryzyko uznania ich za nieważne w ujęciu prawnym.
…i rozwiązanie
Powyższy stan rzeczy, polegający na niedoskonałości regulacji prawnych dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, powoduje, iż wspólnoty – zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa majątku wspólnego oraz indywidualnego, jak i w celu ochrony członków zarządu przed konsekwencjami potencjalnie popełnianych błędów w sprawowaniu tejże funkcji – winny korzystać z profesjonalnej obsługi administracyjnej wraz z kompleksową opieką prawną specjalistów posiadających doświadczenie w obsłudze wspólnot lokalowych.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House/ data publikacji: 07.03.2022
Czy stosowne zapisy ustawy o własności lokali dają narzędzia prawne, by wspólnoty mieszkaniowe mogły dochodzić roszczeń finansowych wobec tych, którzy nie regulują opłat eksploatacyjno-remontowych? Na ile rozwiązania legislacyjne związane z tym zagadnieniem mają zastosowanie w praktyce?
Zapisy art. 16 ustawy o własności lokali
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048): „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Początkowe kontrowersje
Wyszczególniony powyżej zapis w początkowych latach obowiązywania ustawy wzbudzał sporo wątpliwości w zakresie procesu dochodzenia roszczeń finansowych wspólnot mieszkaniowych wobec właścicieli lokali z tytułu nieregulowanych opłat eksploatacyjno-remontowych, o których mowa w treści art. 14 i następnych ustawy o własności lokali. Taki stan rzeczy wynikał z faktu, że sądy nierzadko odmawiały wspólnotom prawa do skutecznego prowadzenia postępowania egzekucyjnego, które obejmowałoby licytację lokalu właściciela w oparciu o tytuł wykonawczy uzyskany w procesie o zapłatę. Sądy uznawały bowiem, że za właściwy w takim wypadku należy uznać tryb dochodzenia roszczeń wspólnoty, o którym mowa w treści art. 16 ustawy.
Realne utrudnienia dla wspólnot
Taki kierunek interpretacji omawianego przepisu znacząco utrudniał wspólnotom proces skutecznego dochodzenia roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, w którym często jedynym działaniem gwarantującym realizację spłaty długu jest właśnie egzekucja z nieruchomości lokalowej. Ów stan rzeczy nakładał bowiem na wspólnotę obowiązek podjęcia uchwały właścicieli, w której treści nadawali oni zarządowi uprawnienie do dochodzenia roszczeń wraz z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości lokalowej zadłużonego właściciela, w sytuacji gdy nie powinna budzić żadnych wątpliwości interpretacyjnych okoliczność, że dochodzenie roszczeń finansowych wspólnoty wobec dłużników jest czynnością nieprzekraczającą zakresu czynności zwykłego zarządu, a więc zarówno może, jak i powinna być realizowana przez zarząd wspólnoty bez dodatkowego upoważnienia właścicieli nadanego w formie uchwały. Co więcej: samodzielne, niemotywowane dodatkowo przez właścicieli dochodzenie zadłużeń na rzecz wspólnoty winno być traktowane jako obowiązek zarządu, a brak dbałości w tej materii bez wątpienia stanowi naruszenie obowiązków członków zarządu wobec wspólnoty, mogące po ich stronie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą za wyrządzoną wspólnocie szkodę w postaci wartości niedochodzonych, utraconych, należnych roszczeń finansowych.
Jak praktyka zweryfikowała teorię
Obecnie opisany powyżej kierunek interpretacyjny przepisu art. 16 ustawy o własności lokali wydaje się bez wątpienia nieaktualny. Wspólnoty mieszkaniowe, dochodząc roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, uzyskawszy tytuł wykonawczy uprawniający do dochodzenia przedmiotowych długów na drodze postępowania egzekucyjnego, mogą skutecznie, bez konieczności wykazywania stosownego umocowania zarządu, wnioskować o zajęcie i prowadzenie egzekucji z nieruchomości lokalowej dłużnika. Tym samym zapis art. 16 ustawy dotyczący długotrwałego zalegania z zapłatą przez właściciela lokalu (wyszczególniony na wstępie) wydaje się być przepisem martwym, nie znajdującym zastosowania w praktyce.
Podziel się tym artykułem:
Zgłoś usterkę
Formularz kontaktowy
* pola obowiązkowe
Współpracuj
z Easy House
Masz pytania lub wątpliwości?
Zadzwoń lub napisz do nas – chętnie odpowiemy.
Easy House / © 2022 / Polityka Prywatności
Designed by BOLDshift.io
