Autor: Easy House/ data publikacji: 07.03.2022

Ustawa o własności lokali – droga skutecznego dochodzenia roszczeń finansowych czy martwy przepis

Czy stosowne zapisy ustawy o własności lokali dają narzędzia prawne, by wspólnoty mieszkaniowe mogły dochodzić roszczeń finansowych wobec tych, którzy nie regulują opłat eksploatacyjno-remontowych? Na ile rozwiązania legislacyjne związane z tym zagadnieniem mają zastosowanie w praktyce?

Zapisy art. 16 ustawy o własności lokali

Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048): „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Początkowe kontrowersje

Wyszczególniony powyżej zapis w początkowych latach obowiązywania ustawy wzbudzał sporo wątpliwości w zakresie procesu dochodzenia roszczeń finansowych wspólnot mieszkaniowych wobec właścicieli lokali z tytułu nieregulowanych opłat eksploatacyjno-remontowych, o których mowa w treści art. 14 i następnych ustawy o własności lokali. Taki stan rzeczy wynikał z faktu, że sądy nierzadko odmawiały wspólnotom prawa do skutecznego prowadzenia postępowania egzekucyjnego, które obejmowałoby licytację lokalu właściciela w oparciu o tytuł wykonawczy uzyskany w procesie o zapłatę. Sądy uznawały bowiem, że za właściwy w takim wypadku należy uznać tryb dochodzenia roszczeń wspólnoty, o którym mowa w treści art. 16 ustawy.

Realne utrudnienia dla wspólnot

Taki kierunek interpretacji omawianego przepisu znacząco utrudniał wspólnotom proces skutecznego dochodzenia roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, w którym często jedynym działaniem gwarantującym realizację spłaty długu jest właśnie egzekucja z nieruchomości lokalowej. Ów stan rzeczy nakładał bowiem na wspólnotę obowiązek podjęcia uchwały właścicieli, w której treści nadawali oni zarządowi uprawnienie do dochodzenia roszczeń wraz z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości lokalowej zadłużonego właściciela, w sytuacji gdy nie powinna budzić żadnych wątpliwości interpretacyjnych okoliczność, że dochodzenie roszczeń finansowych wspólnoty wobec dłużników jest czynnością nieprzekraczającą zakresu czynności zwykłego zarządu, a więc zarówno może, jak i powinna być realizowana przez zarząd wspólnoty bez dodatkowego upoważnienia właścicieli nadanego w formie uchwały. Co więcej: samodzielne, niemotywowane dodatkowo przez właścicieli dochodzenie zadłużeń na rzecz wspólnoty winno być traktowane jako obowiązek zarządu, a brak dbałości w tej materii bez wątpienia stanowi naruszenie obowiązków członków zarządu wobec wspólnoty, mogące po ich stronie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą za wyrządzoną wspólnocie szkodę w postaci wartości niedochodzonych, utraconych, należnych roszczeń finansowych.

Jak praktyka zweryfikowała teorię

Obecnie opisany powyżej kierunek interpretacyjny przepisu art. 16 ustawy o własności lokali wydaje się bez wątpienia nieaktualny. Wspólnoty mieszkaniowe, dochodząc roszczeń finansowych wobec właścicieli lokali, uzyskawszy tytuł wykonawczy uprawniający do dochodzenia przedmiotowych długów na drodze postępowania egzekucyjnego, mogą skutecznie, bez konieczności wykazywania stosownego umocowania zarządu, wnioskować o zajęcie i prowadzenie egzekucji z nieruchomości lokalowej dłużnika. Tym samym zapis art. 16 ustawy dotyczący długotrwałego zalegania z zapłatą przez właściciela lokalu (wyszczególniony na wstępie) wydaje się być przepisem martwym, nie znajdującym zastosowania w praktyce.  

Podziel się tym artykułem:

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter

Zgłoś usterkę

Formularz kontaktowy

* pola obowiązkowe