Autor: Easy House/ data publikacji: 14.03.2022

Wspólnota mieszkaniowa – problemy identyfikacyjne. Dlaczego nie KRS?

W ujęciu prawnym wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali wyodrębnionych jako nieruchomości lokalowe stanowiące przedmiot prawa własności tychże właścicieli, a elementem spajającym owo zrzeszenie są posiadane przez nich udziały w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa – podstawa prawna

Nieruchomość wspólna, o której wspomniano wcześniej, stanowi obszar funkcjonowania wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, zaś podstawowym dokumentem regulującym zasady funkcjonowania oraz prawa i obowiązki jej członków jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe a spółki kapitałowe

Wspólnoty mieszkaniowe to nierzadko podmioty o pokaźnym majątku i rozbudowanej strukturze właścicielskiej, które obracają znacznymi środkami finansowymi, opracowują corocznie plany gospodarcze, przewidują gromadzenie i wydatkowanie środków finansowych o znacznych wartościach. Wspólnoty mieszkaniowe – na podstawie przepisów prawa regulujących ich funkcjonowanie w obrocie prawnym – wykazują znaczące cechy korporacyjne, tożsame z zasadami funkcjonowania spółek kapitałowych. Posiadają bowiem organy reprezentacji, organizują zgromadzenia tworzących je właścicieli, którzy swoje uprawnienia i obowiązki związane z członkostwem we wspólnocie realizują w oparciu o wartość posiadanych udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej, podejmując decyzje w formie uchwał właścicieli.

Status prawny wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe to znaczący dla gospodarki krąg podmiotów – są liczne i operują znacznymi majątkami, ale niestety działają przy tym, w zakresie dotyczącym zasad funkcjonowania korporacyjnego, właściwie bez kompleksowej regulacji prawnej. Przepisy obowiązujące w tej materii wymagają stosowania wielu analogii i często pozostawiają nazbyt dużą przestrzeń do interpretacji. Wywołuje to niekorzystny stan niepewności prawnej oraz utrudnia funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, paraliżując działania zarządów poprzez wywoływanie przeszkód natury czysto formalnej.

Co z KRS i osobowością prawną?

Pośród wielu mankamentów treści obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali całkowicie niezrozumiała pozostaje kwestia braku regulacji obejmujących wspólnoty obowiązkiem rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym wraz z nadaniem im osobowości prawnej z chwilą rejestracji, na kształt spółdzielni czy też fundacji i stowarzyszeń. W tej chwili bowiem odpowiedź na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa posiada osobowość prawną, brzmi: nie.

Problemy…

Brak regulacji dotyczących obowiązku rejestracji wspólnot mieszkaniowych prowadzi w praktyce do szeregu wątpliwości, głównie w zakresie prawidłowego określania ich nazewnictwa, co ma doniosłe znaczenie na przykład w kontekście uczestnictwa wspólnot w procesach sądowych. Zarządy wspólnot wielokrotnie napotykają ponadto trudności w wykonywaniu czynności w ich imieniu przed urzędami i instytucjami ze względu na brak możliwości skutecznej weryfikacji uprawnienia konkretnych osób do występowania w imieniu danej wspólnoty. Nie istnieje bowiem żaden rejestr wskazujący na sposób oraz formę reprezentowania wspólnot oraz skład osobowy organów reprezentacji lub jej formy (zarząd osobowy czy też funkcjonalny). W efekcie nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy zarządom odmawiana jest możliwość wykonania określonej czynności, np. odbioru awizowanej korespondencji pocztowej, lub dane czynności wykonywane są wadliwie, niosąc za sobą ryzyko uznania ich za nieważne w ujęciu prawnym.

…i rozwiązanie

Powyższy stan rzeczy, polegający na niedoskonałości regulacji prawnych dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, powoduje, iż wspólnoty – zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa majątku wspólnego oraz indywidualnego, jak i w celu ochrony członków zarządu przed konsekwencjami potencjalnie popełnianych błędów w sprawowaniu tejże funkcji – winny korzystać z profesjonalnej obsługi administracyjnej wraz z kompleksową opieką prawną specjalistów posiadających doświadczenie w obsłudze wspólnot lokalowych.

Podziel się tym artykułem:

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter

Zgłoś usterkę

Formularz kontaktowy

* pola obowiązkowe