Autor: Easy House/ data publikacji: 9.08.2023
Od kwietnia 2023 roku obowiązuje nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która wprowadziła nowe obowiązki dla zarządców wspólnot mieszkaniowych i właścicieli lokali.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Dotyczy to w szczególności ogrzewania, wentylacji, podgrzania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków o innym przeznaczeniu niż mieszkalne – również oświetlenia.
Świadectwa charakterystyki energetycznej nie są niczym nowym w branży zarządzania nieruchomościami. Obowiązek wykonywania takich świadectw dla budynków pojawił się bowiem już w 2014 roku.
W świetle znowelizowanych przepisów ustawy właściciel / zarządca budynku lub jego części zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku lub jego części. Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej stanowi integralny element centralnego rejestru i jest dostępny jest pod adresem https://rejestrcheb.mrit.gov.pl.
Świadectwa te niezbędne są w przypadku zbywania na podstawie umowy sprzedaży lub wynajmowania budynku albo jego części. Pojęcie budynku należy tu rozumieć zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane, a termin „części budynku” interpretować jako zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania (w szczególności chodzi o lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku).
W przypadku wspólnot mieszkaniowych rzadko zdarza się, aby dochodziło do zbywania budynku lub jego części, tak samo rzadkim przypadkiem jest wynajmowanie przez wspólnotę części budynku (w tym na cele mieszkaniowe). Niemniej jednak nie zwalnia to z obowiązku wykonania i posiadania aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej. Dodatkowo świadectwo charakterystyki energetycznej jest załącznikiem do książki obiektu budowlanego, którego posiadanie ujawnić należy będzie z chwilą wejścia w życie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (tak zwany c-KOB).
Ustawodawca wskazał również budynki, których przepisy nie dotyczą, na przykład podlegające ochronie zabytków czy użytkowane jako miejsca kultu i działalności religijnej. Na liście budynków zwolnionych z obowiązku wykonania świadectwa charakterystyki energetycznej znalazły się również budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (dotyczy to między innymi budynków zakwaterowania turystycznego), a także budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 50 m². Z obowiązku tego zwolnieni zostali również właściciele budynków wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², jeżeli ich obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to budynków wznoszonych w oparciu o uproszczone procedury zgłoszenia budowy z obligatoryjnym projektem.
Zgodnie z treścią ustawy świadectwa charakterystyki energetycznej wydawane są na okres 10 lat i sporządza się je z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Budynki, które w dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy posiadają ważne świadectwa charakterystyki energetycznej, nie muszą odnawiać posiadanych dokumentów, ponieważ zachowują one swoją ważność i można się nimi posługiwać do końca dziesięcioletniego okresu ich ważności. Jeśli jednak w budynku zostaną przeprowadzone roboty budowlane, które mają wpływ na zmianę przenikalności ciepła, na przykład wymiana drzwi, docieplenie ścian lub wymiana źródła ogrzewania, właściciel będzie musiał wystąpić o sporządzenie nowego świadectwa.
Dodatkowo ważne jest, aby zwrócić uwagę, że świadectwo charakterystyki energetycznej w przypadku budynku wielorodzinnego nie jest tożsame ze świadectwem wydawanym dla poszczególnych lokali.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House/ data publikacji: 3.07.2023
Decydując się na zakup mieszkania, niejednokrotnie szukamy ofert, w których dodatkowo jest możliwość nabycia komórki lokatorskiej oraz miejsca parkingowego, najlepiej w hali garażowej zlokalizowanej wewnątrz budynku. Portale sprzedaży nieruchomości pełne są takich propozycji, deweloperzy oraz inwestorzy uatrakcyjniają swoje ogłoszenia, informując, że do lokalu przynależy miejsce parkingowe w hali garażowej oraz komórka lokatorska.
Tego typu oferta jest niezwykle atrakcyjna, zwłaszcza jeżeli dodatkowa przestrzeń została wliczona w cenę mieszkania. Bardzo często nabywcy mieszkań z pomieszczeniami przynależnymi na etapie zakupu nie zwracają uwagi na to, że nabywając lokal mieszkalny, nabywają również udział w lokalu niemieszkalnym – w hali garażowej, w której znajduje się miejsce parkingowe i zazwyczaj komórka lokatorska. Warto tu odnotować, że przedmiotem transakcji są tak naprawdę dwie nieruchomości: jedna nabywana w całości, a druga nabywana w udziale. Wiąże się to z faktem, że hala garażowa, uzyskując status samodzielnego lokalu, nabywana jest przez współwłaścicieli w przypisanych udziałach.
W myśl przepisów ustawy o własności lokali hala garażowa nie stanowi części wspólnej nieruchomości, a jest lokalem, co do którego zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Co to oznacza w praktyce?
Współwłaściciele lokalu, w którym mieści się hala garażowa, mogą powołać zarządcę, by samodzielnie podejmował decyzje leżące w zakresie zarządu nieruchomością. Funkcję tę może pełnić zarząd wspólnoty lub nawet sama wspólnota, co ułatwi i umożliwi współwłaścicielom bieżącą obsługę nieruchomości.
W związku z tym, że hale garażowe stanowią często współwłasność nawet kilkuset osób, a sposób zarządu tymi halami nie został określony, wspólnoty mieszkaniowe w sposób niepisany, zwyczajowy sprawują faktyczny zarząd nad opisywanymi nieruchomościami. Umowy na energię elektryczną, serwis bram garażowych, obsługę systemu wentylacji, detekcji gazu, czyszczenia separatorów realizuje wspólnota mieszkaniowa w imieniu i na rzecz współwłaścicieli. Nie zmienia to jednak faktu, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest umocowany do podejmowania decyzji w zakresie przekraczającym zarząd zwykły, w szczególności do wydawania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy wydawania zgody na montaż ładowarek do aut elektrycznych.
A co z funduszem remontowym? W praktyce bardzo rzadko zdarza się, że współwłaściciele hali garażowej decydują się na utworzenie odrębnego funduszu remontowego, w ramach którego gromadzone będą środki na potrzeby remontowe stricte samej hali garażowej, a nie w ramach jej udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Czy taki fundusz remontowy może zostać utworzony w ramach wspólnoty mieszkaniowej? Tu warto przypomnieć, że wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa, a ich działalność ogranicza się do zarządzania nieruchomością wspólną. Ze środków gromadzonych na poczet przyszłych remontów realizowane powinny być remonty części wspólnych nieruchomości. Hala garażowa w tej sytuacji nie stanowi części wspólnej nieruchomości, pomimo że wielokrotnie w obrębie jej nieruchomości znajduje się infrastruktura i pomieszczenia o przeznaczeniu do ogólnego użytku właścicieli (pomieszczenia ciepłownicze, hydrofornia, rozdzielnia elektryczna).
W przypadku budynków, w których obrębie znajduje się kilka hal garażowych, każda z tych hal stanowi odrębny lokal, dla którego powinien zostać powołany zarząd i oddzielna ewidencja kosztów.
Warto również zwrócić uwagę, że współwłaścicielem hali garażowej może być osoba spoza grona właścicieli lokali mieszkalnych lub usługowych w danej wspólnocie. W tej sytuacji szczególnie ważne jest, aby koszty dotyczące utrzymania hali garażowej rozliczane były w należyty sposób, tj. żeby współwłaściciele partycypowali zarówno w kosztach utrzymania garażu, jak i całej nieruchomości wspólnej.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House/ data publikacji: 1.06.2023
Od początku 2023 roku książkę obiektu budowlanego można prowadzić w systemie cyfrowym, tzw. c-KOB, który jest dostępny pod adresem c-kob.gunb.gov.pl. System c-KOB umożliwia zarówno założenie, jak i prowadzenie książki w formie elektronicznej.
Książka obiektu budowlanego to dokument, w którym dokonuje się wpisów zaleceń wynikających z okresowych kontroli obiektów budowlanych, o których mowa w art. 62 ustawy Prawo budowlane. Dotyczy to między innymi zaleceń wynikających z przeprowadzonych przeglądów przewodów wentylacyjnych i spalinowych, instalacji gazowych, budowlanych, elektrycznych czy sanitarnych. W KOB umieszcza się też wpisy o wykonanych ekspertyzach oraz przeprowadzonych pracach remontowych.
Do korzystania z c-KOB wystarczy urządzenie z dostępem do przeglądarki internetowej. System dostępny jest również w formie aplikacji, którą można pobrać na smartfony. Używanie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego zaczyna się od uzyskania dostępu poprzez zalogowanie się z wykorzystaniem usługi tzw. Węzła Krajowego. Instrukcje do prowadzenia c-KOB dostępne są na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB).
Wersja elektroniczna książki umożliwia szybkie przeglądanie zgromadzonych danych o obiektach oraz udostępnianie ich odpowiednim służbom. Ma to przede wszystkim na celu podwyższenie bezpieczeństwa użytkowników obiektów budowlanych. Dodatkowe korzyści, jakie płyną z systemu c-KOB, to możliwość kontroli aktualnych wpisów z każdego miejsca, terminowość przeglądów okresowych, łatwa edycja danych, automatyzacja przekazywania wymaganych dokumentów odpowiednim organom.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022, poz. 1557) właściciele i zarządcy obiektów budowlanych mogą założyć papierowe książki obiektu budowlanego zgodnie z art. 64 w brzmieniu dotychczasowym do 31 grudnia 2023 r. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, który założył książkę obiektu budowlanego w formie papierowej, ma obowiązek założenia jej w systemie c-KOB do 31 grudnia 2026 r. Wpisów w c-KOB dokonuje się niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 7 dni od dnia zaistnienia okoliczności, której wpis dotyczy. Ważne jest, że po założeniu c-KOB nie można wrócić do wersji papierowej.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego wskazuje w c KOB osobę fizyczną odpowiedzialną za prowadzenie książki obiektu budowlanego. Osobami uprawnionymi do dokonywania wpisów w książce obiektu budowlanego są:
Do c-KOB należy załączyć plan sytuacyjny, który powinien zawierać:
Do książki trzeba również wpisywać wszelkie przeglądy instalacji przeciwpożarowej.
Książkę obiektu budowlanego należy prowadzić dla każdego budynku lub obiektu budowlanego, jeżeli jest taki obowiązek, np. dla budynków wielorodzinnych.
Podziel się tym artykułem:
Autor: Easy House/ data publikacji: 5.05.2023
Jakie roszczenia przysługują nabywcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady rzeczy sprzedanej i nienależytego wykonania umowy w przypadku zakupu wyodrębnionego lokalu? Jaką rolę odgrywa tu wspólnota mieszkaniowa – oczekiwania versus rzeczywistość?
W obowiązującym porządku prawnym nabywcy wyodrębnionego lokalu – zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego – przysługuje szereg roszczeń chroniących jego interes prawny na wypadek wystąpienia wad rzeczy sprzedanej. Zaliczamy do nich:
Szczegółowe omówienie opisanych uprawnień kupującego to bez wątpienia zagadnienie wymagające osobnego opracowania, dlatego w tym artykule poprzestaniemy na ich skatalogowaniu.
Roszczenia, o których mowa, jedynie incydentalnie dotyczą wad prawnych – zwykle związane są z wadami fizycznymi nabywanych lokali. Stanowią indywidualne roszczenia nabywców przysługujące im wobec sprzedawców. Wadą w lokalu może być obarczona np. wewnętrzna instalacja, izolacja termiczna, elementy wykończeniowe czy stolarskie. Na pozór sprawa wydaje się mało skomplikowana, jednakże czy jest tak w rzeczywistości? Nie do końca. Pamiętać bowiem należy, że nabywając lokal stanowiący nieruchomość, którego prawo własności zostało wyodrębnione w obszarze nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budynkami wielolokalowymi, a więc w reżimie podlegającym regulacjom ustawy o własności lokali, nierozerwalnie wraz z prawem własności lokalu kupujący nabywa udział w opisanej nieruchomości o bazowym charakterze – jest to tak zwana nieruchomość wspólna. Nie istnieje prawna możliwość nabycia odrębnego lokalu (w ramach budownictwa wielolokalowego) bez wspomnianego udziału. Z kolei ów udział niesie za sobą uprawnienie w postaci prawa współwłasności tejże nieruchomości wspólnej, z prawem do korzystania zarówno z niej, jak i znajdującej się w jej obrębie infrastruktury.
Jak łatwo sobie wyobrazić, owa infrastruktura również może zostać obarczona wadami. I logiczny wydawałby się wniosek, że skoro ustawodawca powołał wspólnotę mieszkaniową jako zorganizowaną zbiorowość mającą za zadanie realizować proces gospodarowania nieruchomością wspólną, która należy do wszystkich tworzących ją właścicieli lokali, uprawnienia związane z przywróceniem prawidłowego stanu elementów nieruchomości wspólnej winny przysługiwać wspólnocie mieszkaniowej.
Nic bardziej mylnego. Źródłem przedmiotowych roszczeń jest bowiem umowa sprzedaży lokalu, którą nabywca zawiera ze sprzedawcą. Wspólnota mieszkaniowa znajduje się zatem poza kręgiem podmiotów uprawnionych i zobowiązanych w przedmiocie realizacji postanowień kontraktowych. Co za tym idzie, podmiotem mającym prawo żądać od sprzedawcy usunięcia wady powstałej w obrębie nieruchomości wspólnej jest tylko i wyłącznie nabywca lokalu. W dodatku, logicznie rozumując, jedynie w zakresie determinowanym wartością posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Tak stanowią przepisy, z takiego założenia wychodzą również sądy oraz doktryna – i to w sposób jednolity i niebudzący żadnych wątpliwości. Ustawodawca od kilku lat zapowiada zmiany w przepisach nadające wspólnotom uprawnienia do samodzielnego dochodzenia omawianych roszczeń. Ale jak dotąd kończy się wyłącznie na zapowiedziach.
W ten sposób docieramy do jednego z bardziej złożonych problemów, z jakimi borykają się właściciele tworzący wspólnoty mieszkaniowe. Mianowicie: w jaki sposób dochodzić skutecznie roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji czy też odszkodowania w związku z wadliwością elementów nieruchomości wspólnych? Jak łatwo sobie wyobrazić, problem ten występuje bardzo często, niejednokrotnie wiąże się z różnego rodzaju komplikacjami, znacznie utrudnia gospodarowanie nieruchomością wspólną i ostatecznie zwykle skutkuje wysokimi kosztami prac naprawczych.
Aby wspólnota mieszkaniowa mogła wystąpić wobec sprzedającego (dewelopera, inwestora) z którymkolwiek z omawianych roszczeń dotyczących elementów nieruchomości wspólnej, należy przeprowadzić złożony, długotrwały oraz wymagający opieki prawnej proces. Jego pierwszym i zasadniczym elementem jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na przyjęcie przez wspólnotę w drodze umów przelewu wierzytelności indywidualnych uprawnień właścicieli w zakresie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji lub dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży lokalu. Przedmiotowa uchwała winna zawierać również zapisy dotyczące zobowiązania zarządu lub zarządcy wspólnoty do podjęcia działań związanych z realizacją opisanych obowiązków, a także do podjęcia działań w zakresie wezwania zobowiązanego do dobrowolnego wykonania ciążących na nim obowiązków, a ostatecznie do podjęcia działań prawnych w zakresie dochodzenia nabytych roszczeń na drodze postępowania sądowego. Na marginesie dodać należy, że projekt wspomnianej umowy przelewu wierzytelności winien stanowić załącznik do wskazanej uchwały.
Skuteczne podjęcie opisanej powyżej uchwały zobowiązuje zatem zarząd lub zarządcę do przedsięwzięcia działań w zakresie zawierania umów przelewu wierzytelności pomiędzy właścicielami a wspólnotą. Wartość przeniesionych uprawnień w postaci sumy udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli, którzy zawarli ze wspólnotą owe umowy, determinuje zakres uprawnień wspólnoty do dochodzenia przedmiotowych roszczeń. Ów zakres uprawnień zostanie omówiony w osobnym opracowaniu dotyczącym rodzajów roszczeń. Upoważnienie zarządu lub zarządcy do podjęcia działań prawnych przeciwko sprzedawcy, wyrażone w formie uchwały, oraz uprawnienia przeniesione w drodze zawieranych umów cesji stanowią podstawę do podjęcia kroków prawnych wobec zobowiązanego.
Złożoność opisywanego powyżej procesu powoduje, że wspólnoty często nie podejmują działań w omawianym zakresie, przerzucając na właścicieli ciężar finansowy związany z usuwaniem wad elementów nieruchomości wspólnej. Bardzo często zdarza się również, że podejmowane przez wspólnoty działania, ze względu na brak należytego doradztwa, obarczone są szeregiem błędów. To z kolei bywa wykorzystywane przez sprzedawców, którzy widząc wadliwość tychże działań, pozostają bierni wobec zgłaszanych roszczeń. W skrajnych przypadkach błędy popełnione przy realizacji opisanego procesu skutkują niepowodzeniami w postaci niekorzystnych dla wspólnot wyroków sądowych.
Ze względu na konieczność zachowania szeregu szczegółowych warunków formalnych w procesie przygotowania dokumentacji wspólnoty planującej podjęcie działań prawnych wobec sprzedawcy lokali, zarówno dla zapewnienia bezpieczeństwa majątku wspólnego oraz indywidualnego, jak i w celu ochrony członków zarządu przed konsekwencjami potencjalnie popełnianych błędów w sprawowaniu tejże funkcji, wspólnota winna skorzystać z profesjonalnej obsługi administracyjnej wraz z kompleksową opieką prawną specjalistów posiadających doświadczenie w obsłudze wspólnot lokalowych oraz prowadzących opisane procesy.
Podziel się tym artykułem:
Zgłoś usterkę
Formularz kontaktowy
* pola obowiązkowe
Współpracuj
z Easy House
Masz pytania lub wątpliwości?
Zadzwoń lub napisz do nas – chętnie odpowiemy.
Easy House / © 2022 / Polityka Prywatności
Designed by BOLDshift.io
